特定調停のことなら【実践】特定調停 住宅ローンの支払いが困難な場合は！？ 任意売却の相談はいつするか？

住宅ローンの支払いが困難な場合は！？

任意売却の相談はいつするか？

失業・給与の減額などで、「住宅ローン」が支払えなくなったときは慌てずに専門家に相談することをお勧めします。
間違っても、住宅ローンを支払うために、住宅ローンより金利が高い消費者金融等に借り入れすることのないように注意しましょう。

以下に任意売却の相談をするタイミングについて記載します。

１）　住宅ローンの「督促状」がきた。

住宅ローンの支払いが遅れると金融機関より支払いの「督促状」が送られてきます。
督促状が送られてから３ヶ月連続で滞納すると「期限の利益を喪失」する可能性が高いです。期限の利益とはローンを決められた支払日に分割払いする権利のことで、滞納が続くと金融機関は「期限の利益の喪失」を理由に、一括弁済を迫ってきます。
住宅ローン支払いの督促状が来た場合は、期限の利益を喪失する前になんらかの対策を検討する必要があります。

２）　金融機関が「リ・スケジュール」に応じない。

金融機関に「支払条件」を変更してもらうことを、リ・スケジュールといいます。
リ・スケジュールに応じてもらえないとなると、競売に移行する可能性が高く、一刻も早い対策が必要です。

３）　「期限の利益喪失」の通知（予告通知）がきた。

期限の利益喪失の通知が来ると今までの契約・約上の支払日に返済額を返済することは認められずに残債務を一括弁済する必要が生じます。一括弁済ができない場合は抵当権者が権利を行使して住宅を差し押さえられ競売手続きに移行します。
期限の利益喪失の通知が来た場合は一刻も早く対応を行わねばなりません。

４）　「代位弁済」の通知がきた。

債務者が弁済不可能となると、保証会社が債務者に代わり、残債務を金融機関に一括弁済します。これを「代位弁済」といいます。一括弁済をした保証会社は、求償権という権利の元に、債務者に対して代わりに支払った金額の支払いを求めてきます。保証会社に対して支払いができないとなると、保証会社は不動産の「差し押さえ」を行い、競売手続きへと移行することが多いです。
代位弁済の通知が来た場合も専門家に相談の上、早い対応を行うことをお勧めします。

５）　不動産が「差し押さえ」られた。「競売開始決定の通知」が送られてきた。

競売開始決定から実際に「競売」になるまでは、相当期間があります（地方裁判所によって対応は異なりますが、一般的には３～６ヶ月と言われています）。
不動産が差し押さえられた・競売開始決定の通知が来たとしても、まだ「任意売却」は間に合います。
諦めないで専門家にご相談することをお勧めします。

６）　「債権譲渡の通知」が送付されてきた。

債権が、金融機関から「サービサー」とよばれる債権管理回収業を行う許可を受けた会社に譲渡されたら、今後は「サービサー」と交渉を行うことになります。
ある意味これは債務者にとって悪いことばかりではありません。このような場合も専門家に相談することをお勧めします。

７）　連帯保証人・物上保証人になっていて、主債務者がローンを滞納している。

主債務者（直接お金を借りた人）がローンを滞納すると、金融機関は、連帯保証人に対して残債務の支払いを請求できます。また不動産などを債務者のために担保に供して物上保証人となっている場合にも主債務が弁済されないと抵当権が行使されて不動産を失うこととなってしまいます。
自分に債務がなくても連帯保証人となっている・物上保証人となっている場合や、金融機関から連帯保証債務の弁済の通知が来た場合などは早急の対策が必要です。

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